INDICE

• DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA......................................................................................pag 3
• Algunas consideraciones acerca de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa..........................................................................................pag 6
• LA REGULARIZACIÓN DE PREDIOS A 12 AÑOS DE LA VIGENCIA DE LA LEY................................................................pag 12
• LAVADO DE DINERO................................................................pag 16

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA.

La disolución se tiene que hacer por acuerdo de asamblea general extraordinaria. En la asamblea se tiene que designar uno o varios liquidadores quienes serán representantes legales de la sociedad, según sea el patrimonio de la empresa y definir los términos de la liquidación.

A partir de la fecha del acuerdo de disolución el administrador no podrá iniciar nuevas operaciones. Desde la fecha de inscripción del acta de asamblea de nombramiento de liquidadores cesa en sus funciones el administrador e inician la suya los liquidadores.

Éstos, pueden ser revocados por acuerdo de la asamblea de accionistas. La liquidación se practicará con arreglo a las estipulaciones relativas del contrato social o a la resolución que tomen los socios al acordarse. Los Administradores les entregarán todos los bienes, libros y documentos de la sociedad.

Los liquidadores tendrán las siguientes facultades:

I. Concluir las operaciones sociales que hubieren quedado pendientes al tiempo de la disolución;

II. Cobrar lo que se deba a la sociedad y pagar lo que ella deba;

III. Vender los bienes de la sociedad;

IV. Liquidar a cada socio su haber social;

V. Practicar el balance final de la liquidación, que deberá someterse a la discusión y aprobación de los socios, en la forma que corresponda, según la naturaleza de la sociedad. El balance final, una vez aprobado, se depositará en el Registro Público de Comercio;

VI. Obtener del Registro Público de Comercio la cancelación de la inscripción del contrato social, una vez concluida la liquidación.

Ningún socio podrá exigir de los liquidadores la entrega total del haber que le corresponda; pero sí la parcial que sea compatible con los intereses de los acreedores de la sociedad, mientras no estén extinguidos sus créditos pasivos. El acuerdo sobre distribución parcial deberá publicarse en el Periódico Oficial del domicilio de la sociedad, y los acreedores tendrán el derecho de oposición en la forma y términos del artículo 9º de la Ley de Sociedades Mercantiles.

En la liquidación de las sociedades anónimas y en comandita por acciones, los liquidadores procederán a la distribución del remanente entre los socios con sujeción a las siguientes reglas:

I. En el balance final se indicará la parte que a cada socio corresponda en el haber social;

II. Dicho balance se publicará por tres veces, de diez en diez días, en el Periódico Oficial de la localidad en que tenga su domicilio la sociedad. El mismo balance quedará, por igual término, así como los papeles y libros de la sociedad, a disposición de los accionistas, quienes gozarán de un plazo de quince días a partir de la última publicación, para presentar sus reclamaciones a los liquidadores.

III. Transcurrido dicho plazo, los liquidadores convocarán a una Asamblea General de Accionistas para que apruebe en definitiva el balance. Esta Asamblea será presidida por uno de los liquidadores.

Aprobado el balance general, los liquidadores procederán a hacer a los accionistas los pagos que correspondan, contra la entrega de los títulos de las acciones.

ASPECTOS FISCALES:

Respecto del Impuesto sobre la Renta Dentro del mes siguiente a la fecha en la que termine la liquidación de una sociedad, el liquidador deberá presentar la declaración final del ejercicio de liquidación. Durante el proceso de liquidación seguirá haciendo los pagos provisionales a cuenta del impuesto.

Disposiciones del Código Fiscal:

Tendrá la obligación de hacer dictaminar sus estados financieros del periodo de liquidación.

Comentario: Si la empresa no esta obligada a dictaminar en el ejercicio inmediato anterior no está obligada a dictaminar el periodo de liquidación.

Reglamento del Código Fiscal de la Federación.

Deberá presentar el Dictamen mediante el envío de documentos digitales a más tardar durante el mes de mayo del año inmediato posterior a la terminación del ejercicio fiscal de que se trate.

Algunas consideraciones acerca de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa

De conformidad con el artículo 25 fracción IX del Código Civil, no cabe duda, que el condominio es una persona moral del derecho civil, como lo es la AC y la SC, que surge de la necesidad de regular los efectos que se producen en la coexistencia de un derecho individual de propiedad con el derecho de colectivo que se da en la copropiedad.

Los propietarios de las viviendas cuando forman parte de este Régimen tienen que lidiar con sus vecinos del condominio respecto de las áreas comunes. Se tiene que poner de acuerdo con ellos para tratar y resolver infinidad de asuntos relacionados con el uso, mantenimiento, gastos, etcétera. Por ello es que el legislador consideró conveniente darle el tratamiento de persona moral.

Sin duda, en términos del Código Civil, estamos en presencia de la persona moral condominio.

Son fundamentalmente dos ordenamientos jurídicos los que tienen aplicación en este caso: El Código Civil del Estado del Estado de Sinaloa y la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa.

De conformidad con esta última Ley el RPEC se constituye sobre departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos, que se construyan o que los existentes sean divididos, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida

propia a un lugar común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de ellos tendrá un derecho individual de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los lugares y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

El RPEC se constituye ante Notario en escritura pública, en la que se hace constar además de la constancia de haber obtenido declaración de la Dirección de Obras Públicas Municipales, en el sentido de ser realizable el proyecto del condominio, así como de los permisos de construcción y salubridad, que requiérase este tipo de obras; La descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse; La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, su número, situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehículos si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo; El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, así como el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también nominal, de las partes en condominio; El destino general del condominio y en especial de cada departamento, vivienda, casa o local; Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación.

En la Ley se establece que la Asamblea de Condóminos es el órgano supremo del condominio.

En ella Cada condómino gozará de un número de votos igual al

porcentaje del valor que su departamento, vivienda, casa o local, represente en el total del condominio; la votación será personal, nominal y directa, pudiéndose delegar la representación y determinar otras formas y procedimientos, si el Reglamento del Condominio lo permite; Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que esta Ley y el Reglamento del Condominio prescriba una mayoría especial; Las Asambleas serán presididas por quien designe el Reglamento del Condominio. El Administrador fungirá como Secretario si es persona física y en caso de ser persona moral, por un representante de ésta;

Es decir, la Ley establece las bases mediante las cuales funciona la persona moral Condominio y queda claro que el RPEC se constituye sobre casas, viviendas, departamentos o locales ya construidos o proyectados para su futura construcción.

No obstante lo anterior existen algunos supuestos RPEC constituidos sobre solo terrenos sin viviendas o locales construidos o por construirse.

Al respecto cabe mencionar que la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa en su articulado contempla la figura del Desarrollo Urbano Integral o Turístico en Condominio (DUIT) Se considerarán desarrollos urbanos integrales o turísticos en condominio, la división en lotes, vías de acceso y áreas recreativas de uso común, que realicen los propietarios pro-indiviso de un lote de terreno, aunque posteriormente se delimite el mismo en unidades para cada uno de los propietarios o bien la división con las obras mencionadas que realicen los propietarios de terrenos, que en conjunto formen una

sola unidad topográfica.

El desarrollo urbano integral o turístico en condominio, podrá constituirse también cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno, decidan construir este régimen especial de propiedad y posteriormente vendan al público fracciones de dicho inmueble.

Los desarrollos urbanos turísticos en condominio se caracterizarán por su ubicación en lugares que la autoridad determine como zona apta para el turismo.

Los condominios en desarrollos urbanos o turísticos, tendrán el derecho de propiedad de su porción de terreno y el de co-propiedad sobre los lugares y áreas de uso común del predio, con las limitaciones que les imponga el pacto constitutivo del régimen en condominio.

Del total de la superficie del terreno el promotor del desarrollo urbano integral o turístico deberá destinar por lo menos el 15% del terreno para jardines y áreas de uso común.

En lo aplicable se seguirá lo ordenado por los Artículos 3o., 4o., 5o. y 6o. de esta Ley.

Los promotores tendrán la obligación de organizar asociaciones de vecinos que colaboren coordinadamente con las autoridades federales, estatales y municipales para la seguridad, salud y el mejoramiento del desarrollo urbano.

El DUIT como quedó expresado se constituye sobre terrenos que se

fraccionan bajo un régimen de propiedad en condominio especial. El capítulo contiene las reglas a las que debe sujetarse que son distintas a las que se aplican al RPEC.

Características del DUIT:

1. Es sobre terrenos sin construcción.

2. Su objetivo es la venta de lotes.

3. Sus obras llegan sólo a la urbanización.

4. Se debe destinar el 15 % del terreno para jardines y áreas de uso común.

5. Solo se aplican supletoriamente los Artículos 3o., 4o., 5o. y 6o. de esta Ley.

6. Se deben organizar asociaciones de vecinos.

7. Se debe obtener la autorización para vender los lotes previa garantía para la ejecución de las obras.

Conclusión relacionada con el DUIT: Este a diferencia del RPEC no esta concebido por el legislador como persona moral , la Ley no contempla reglas de funcionamiento como tal y se confirma que no lo es cuando la Ley dispone la Asociación de vecinos por ello es un error que se le denomine en algunas escrituras como RPEC Por sus características esta figura al parecer no le resulta atractiva a los desarrolladores locales pues no es usual su constitución. En su lu-

gar se constituye un híbrido al que le llaman RPEC que no se ajusta a los requisitos de la Ley para el Régimen ni tampoco cumple los requisitos del DUIT. En el Registro público de la propiedad se encuentran inscritos varios fraccionamientos sobre terrenos constituidos bajo la figura del Régimen de Propiedad en Condominio. El Régimen de Propiedad en Condominio está concebido para esquemas que involucren terrenos y construcciones; el Desarrollo Urbano Integral o Turístico (DUIT) está previsto para fraccionamientos de puro terreno. La ley en Sinaloa no contempla el Régimen de Propiedad en Condominio para puro terreno.

En términos de la definición de las figuras contenidas en la Ley lo constituido corresponde más o menos a la figura del Desarrollo Integral, porque se trata de un terreno sin viviendas ni construcciones, pero sin ajustarse cabalmente al concepto de desarrollo porque no es turístico, ni tiene permiso en cuanto tal, ni tiene contemplada la creación de la asociación de vecinos por ejemplo.

En concreto lo que se constituye no es estrictamente hablando un RPEC ni es un DUIT. Sin embargo existe en nuestro medio. Como engendro jurídico raro potencialmente presenta un sin número de problemas que no encuentran solución en la Ley vigente.

LA REGULARIZACIÓN DE PREDIOS A 12 AÑOS DE LA VIGENCIA DE LA LEY

Como los Notarios de Sinaloa lo sabemos, fue en el periódico oficial del 14 de Abril del año 2000, cuando se publicó la Ley de Regularización de Predios Rurales del Estado de Sinaloa.

Mediante esta Ley se alcanza el objetivo, de obtener un título de propiedad para todos aquellos predios, que se encuentren fuera de la zona urbana y que sus poseedores o propietarios irregulares lo deseen, por supuesto, bajo el cumplimiento de los requisitos que la propia Ley establece, y a partir de la definición del Notario de que tal evento es susceptible de ser legalizado por esta vía.

Conforme a esta Ley los predios que son susceptibles de ser regularizados, son aquellos en los que el titular o interesado ejerce simplemente la posesión o bien, aquellos, en los que tiene alguna propiedad irregular. Con la regularización se obtiene el derecho real de propiedad; mutación que no ocurre, por ejemplo, en el caso de la información testimonial promovida ante el Juez, mediante este procedimiento la posesión no se convierte en propiedad, en cambio en la regularización de predios si.

Por otro lado, es conveniente ver que el resultado del procedimiento de regularización, como ya se dijo anteriormente, es la obtención de un título de propiedad. Sin embargo, conviene precisar que la propiedad, así obtenida, tiene la limitación de que no surte sus efectos plenos desde el momento en que se declara sino hasta transcurrir un término de 5 años contados a partir de la fecha de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Es en este mo-

mento, cuando esta alcanza su plenitud.

Las escrituras de regularización, según se observa en la práctica, no han resultado muy confiables para aquellas instituciones que otorgan crédito, puesto que algunas consideran que se trata de regularización de posesiones como si fueran informaciones ad perpetuam, otros, al considerar que están sujetas al transcurso de los 5 años no les inspiran confianza. En su percepción las consideran escrituras endebles.

Por otro lado, un aspecto muy interesante que se tiene que reflexionar es el aspecto fiscal. Para los efectos de el Impuesto sobre la Renta por adquisición de inmuebles, la tipología correspondiente no contempla un caso así definido como de regularización de inmuebles. Si contempla el supuesto de la prescripción; pero, literalmente el de regularización no. Por ello, posiblemente, con base a este argumento, es que no se le da el tratamiento fiscal correspondiente a la adquisición de inmuebles. También quizás, con base en el principio de estricto derecho que rige la materia fiscal se llegue a la conclusión anterior.

El problema se presenta, en el caso de la enajenación de un inmueble, cuyo título de propiedad proviene de la regularización de bienes. Para el cálculo del pago provisional del Impuesto sobre la Renta, es indispensable saber cuanto le costó al ahora vendedor, el predio rural, que ante nosotros se está vendiendo. Examinamos la escritura correspondiente y, pues obviamente, no encontramos que haya un costo de adquisición del inmueble por parte del ahora enajenante.

Por tratarse de un caso de transmisión de inmuebles, es forzoso el pago del Impuesto sobre la Renta por la enajenación que ante nosotros se está otorgando así, que no nos queda otra, más que buscar la solución a este problema:

En primer término, debemos considerar que se trata de una operación que no fue onerosa. La Ley de Impuesto sobre la Renta contempla los supuestos de la donación de bienes por parte de las autoridades a los particulares, que no es el caso, contempla asimismo, la adquisición de inmuebles por prescripción positiva y da la solución en el primer caso es el 80% del avalúo referido a la fecha de donación y en el segundo caso, es el valor de avalúo que haya servido de base para el pago de Impuestos con motivo de la adquisición.

La regularización de predios, a juicio del que esto escribe participa de la naturaleza de la prescripción positiva y por ello, creo que la solución estaría en aplicar el criterio aplicable a esta última figura, para efecto de determinar el costo de adquisición del inmueble y así estar en condiciones de determinar el pago provisional del Impuesto sobre la Renta correspondiente a la enajenación que se nos está planteando. De otro modo, no podríamos cumplir la obligación que tenemos de calcular, retener y enterar el Impuesto sobre la Renta. Pero, resulta que al no haberse practicado avalúo para la escritura de adquisición del ahora enajenante, no contamos con tal documento, que nos sirva de base para determinar el costo de adquisición y entonces, la solución tendríamos que encontrarla en hacer un avalúo referido a la fecha de la escritura de regularización del inmueble. Pues si no lo hacemos así, el efecto seria desastroso para el contribuyente en cuya operación la deducción principal, que

es el costo de adquisición, no tendría aplicación y el pago provisional seria calculado sobre el precio total de la operación, sin el beneficio de la deducción.

LAVADO DE DINERO

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, ya en proceso de iniciar su vigencia, pues ya fue promulgada y seguramente publicada en el Diario Oficial de la Federación, es sin duda alguna, una especie de confesión de parte del Gobierno Federal, en el sentido de no haber sido capaz, de evitar que los delincuentes alcanzaran y tuviesen en su poder los recursos económicos cuyo gasto ahora se pretende detectar e identificar con los mecanismos establecidos por esta Ley. Pongo los siguientes ejemplos: El Gobierno con el sistema de persecución del delito, con sus policías, con sus sistemas de inteligencia, etcétera, de hecho, no ha impedido, en términos generales el éxito de las operaciones comerciales entre narcotraficantes, no ha impedido el secuestro, la extorsión, la obtención de recursos por actos de corrupción de las propias autoridades, y, por tanto, la delincuencia al parecer tiene mucho dinero para gastar.

Con esta Ley pretende atajar, detener, detectar e identificar todas aquellas operaciones a realizar con recursos provenientes del delito. Para ello, les asigna tareas muy delicadas a un determinado sector de los comerciantes, instituciones financieras, a algunos prestadores de servicios, fedatarios, provocando en todos ellos intranquilidad y porque no decirlo, hasta temor.

Que necesidad, si el Estado tiene tal poder que ejercitándolo de manera eficiente puede prevenir la comisión de delitos, pero para ello requiere, decisión para hacerlo y capacitación de los aparatos. Parece que ni una ni otra cosa tiene.

La Ley impone a los particulares como son los comerciantes, los fedatarios, las instituciones financieras, la tarea de identificar a las personas, de hurgar sobre sus actividades y lo que me parece hasta absurdo es, que por ejemplo al Notario, ante el que se otorga una actividad considerada como vulnerable, se le impone la obligación de preguntarle al cliente si tiene conocimiento o existe un tercero beneficiario del negocio que se está practicando. Es decir, le tendría que preguntar por ejemplo:

“Disculpe señor, viene usted de parte del “Porcino Paranoico”, o “Usted es un testaferro y el verdadero dueño del negocio es X líder de algún grupo delincuencial”.

Esto es, simplemente letra muerta.

En el caso especifico de los notarios, las actividades que el Legislador califica como vulnerables son la compraventa, el otorgamiento de hipoteca, los poderes generales, la constitución de personas morales, el aumento o disminución de capital de personas morales, los fideicomisos traslativos de dominio o de garantía y los contratos de mutuo.

En estos supuestos, conforme a la Ley, el Notario tiene que dar aviso a la Secretaría de Hacienda el otorgamiento que se hace ante él.

Debo decir que la obligación de avisar a la Secretaría ya está prevista en la Ley del Impuesto sobre la Renta y en el Código Fiscal de la Federación para determinados asuntos, relacionados con la transmisión de bienes o con las personas morales. La novedad en esta Ley, es que se amplia el abanico de operaciones sobre las

cuales hay que dar el aviso, como es el caso de los poderes, el mutuo con o sin garantía, sin embargo, es conveniente precisar que la finalidad del aviso en materia fiscal, tenía que ver con propósitos meramente recaudatorios. En cambio, la Ley de Lavado de Dinero es que tales fines van más allá de los aspectos recaudatorios para incursionar en los aspectos de la persecución del delito. Si antes éramos auxiliares de la Hacienda Pública a partir de esta Ley las instituciones financieras, los comerciantes, notarios, etc., seremos auxiliares de la Procuraduría General de la República.

En este camino, a dónde vamos a llegar? No pasará mucho tiempo sin que nos encomiende otras tareas que le son propias al Estado.

El Estado está obligado a darle tranquilidad a la sociedad y con estas medidas lo que provoca es todo lo contrario.

En efecto, con esta Ley se nos pone contra la pared, veamos porqué: Si por ejemplo, no identificamos al otorgante de una operación, si no solicitamos información sobre su actividad u ocupación, si no le pedimos información al cliente acerca de un tercero dueño o beneficiario del asunto, si no conservamos la información en un término de 5 años, o bien, si no damos los avisos de las actividades vulnerables se nos pueden imponer multas que van de los $12,466.00 a $4’051,450.00 si la imposición de la multa fuese en este momento.

Por un lado, tendremos la presión de la gente y por otro lado tendremos la presión de la Secretaria de Hacienda, que incluso nos amenaza, con pedir la revocación de nuestro fíat de notario. Por cierto, en este supuesto, el mecanismo contemplado por la Ley es

que si el notario incumple con alguna de las obligaciones anteriores, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público le puede “informar” de la infracción, al Estado para que éste revoque la patente del Notario infractor. Me pregunto: Bastará el informe de la Secretaría de Hacienda para que el Estado obedientemente cese del ejercicio de la función al notario infractor? Creen ustedes que estas medidas legales serán exitosas. Creen ustedes que esto inhibirá la comisión del delito, yo francamente no lo creo, lo que si creo, es que la delincuencia encontrará la forma de evadir estos obstáculos y seguirá haciendo de las suyas.

Es cierto que la solución somos todos y lo aceptamos, pero cuando observamos tanto caso de impunidad, tanto crimen sin castigo, tanto político enriquecido sin que nadie lo moleste, lideres intocables, sistemas sindicales opacos, aparatos de justicia ineficientes, estrategias tan infames como la del combate al narcotráfico, etcétera, medidas que nos involucren, como las previstas por la Ley hacen que nos preguntemos ¿Qué no habrá otra forma?